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星期一, 9月 19, 2016

舒安居律師教留學生如何因應租屋、交通,刑事法律問題

奢安居律師。(周菊子攝)
駐波士頓台北經濟文化辦事處教育組日前舉辦新英格蘭地區各大學院校中華民國同學會會長聯席會議,請舒安居律師,從憲法保障的角度,探討學生在租屋,交通,刑事糾紛等方面應該注意的留學法律問題 
舒安居律師十分博學,不但在台灣外交特考及格,也在美國芝加哥大學唸MBA,修畢醫學預科,進過布蘭岱斯大學軟體工程碩士班。他還取得聯邦專利律師資格,持有伊利諾州律師執照,目前連麻州的律師執照也在檢覈中。
笑言讀書從來不是興趣,只是因為工作需要的舒安居律師指出,留學生出門在外,最重要的就是注意安全,懂得如何保護自己。
一般來說,留學生在生活上最常碰到的問題有三大類問題,分別是租屋,交通,刑事糾紛。
在租屋方面,首先該瞭解簽約注意事項。
美國為防止詐欺,規定某些交易必須有白紙黑字證明,地產買賣,一年以上契約,都屬於這一範疇。短期租屋就無明文規定,但為保障租戶、房東權益,舒安居建議還是要簽訂書面契約。
麻州法律規定,簽租約時,房東可以收舉第一個月,租約到期時的最後一個月房租,以及最多達一個月租金額度的押金,加上更換鎖及鑰匙的費用。
房東收了押金後,在租約到期後的三十天內,需把押金連同利息一起還給租客。由於波士頓很多房東並不按規矩收租,麻州政府的法律輔助網站建議,租戶可在搬進所租房屋後,再以書面通知房東,扣回多繳的金額。不過大多數律師建議留學生不要租這種有麻煩的房子。
其次是退租時的注意事項。
留學生退租,往往是準備遷往他地,或是返鄉,有時間壓力。房東如果在這時候以房屋遭破壞為由,要求剋扣押金,以彌補損失,留學生往往無暇和房東往返爭執。為避免發生這種情況,舒安居律師建議留學生們在搬進所租住房屋前,拍照存證,然後在退租時,不管房東是否陪同在側,也都再次拍照存證。這樣一來,如果房東存心訛詐,留學生就可以檢附照片,向居住地的房東及租戶委員會(landlord and tenant commission)檢舉。如果房東是不動產公司,也可以寫信更好企業局(better business bureau ,俗稱「BBB」)檢舉。這些單位在租屋衍生的問題(或者是企業信譽問題)上,可以給租客相當程度的保護,而且不收費用。
再來是分租注意事項。
不少留學生在承租房屋後,會另外分租出去。但要這麼做之前,一定要看清楚合約怎麼寫的。如果寫明不准分租,還擅自分租,房東就有理由解約。如果房東准許分租,但分租者不繳租,做為二房東的留學生,就得承擔起賴帳房客的欠租了。
在交通方面,首先要注意蒐證。
舒安居律師強調,在美國有保險最重要,一旦發生車禍,不必爭執誰對誰錯,先拍照取證再說。如果警察來了,要求警察確認對方有沒“聲稱”受傷。舒安居指出,有些人明知理虧,在現場要求你高抬貴手,事後卻聲稱自己在車輛意外事件中受傷,要求你的保險公司付醫療費。為預防起見,一旦發生這類意外,在拍照存證車輛損傷情況之外,應該要求對方當場確認身體沒有損傷,以防事後被反咬一口。
其次,在處理糾紛,甚至拍照存證時,都千萬不要忽略自身安全。
再來是保險最重要,不要為了省錢而不買保險。
在刑事糾紛上,首先要了解美國的刑法制度。
舒安居律師指出,美國法律分聯邦法,州法。除非是國會事先放棄了管轄權(preempt)的法令,否則同一犯行可能同時觸犯聯邦法及州法,例如兒童色情罪。
其次,要知道自己的權益。
美國憲法權利法案(bill of rights)保障被告在法律程序中享有一定權益,例如不需要自證無罪,在一定情況下,由陪審團參與審判等。但是不像電影裡被抓的人有權至少打一通電話,實際情況是法律只規定被告可以要求審訊時有辯護人,警察在被告要求打電話時,經常百般推託,甚至在電話明明在被告眼前時,讓被告因為身邊沒銅板而乾瞪眼。
            再來是沈默是金。
            舒安居提醒留學生們,為了保護各人自己,面對警察時,一定要保持尊敬、謙卑態度,警察要求做的事,儘量配合,但警察問的問題,除非是個人基本資料,例如生日,性別等,否則都可以要求在有律師陪同時才回答。總之,話說得越少越好,免得說了些不洽當的話,被人拿來作為不利於自己的證據。

            舒安居律師在講談時,引述了不少他個人處理案件的切實經驗,不少出席同學聽得一愣一愣,驚覺在他鄉異域要保護自己,還真得有不少準備,手邊最好有至少一名律師的聯絡方式。