27比17 中華公所通過中國超市續約十年

選舉小組成員陳建立(中)主持投票。後右起，雷國輝、翁宇才、
陳國華、余仕昂、黃光野、梁添光。(周菊子攝)

                   (Boston Orange 周菊子波士頓報導) 紐英崙中華公所44名出席董事，三月廿七日晚，以27票贊成，17票反對，通過和中國超市續約十年議案。波士頓華人社區想要在自己擁有的土地上增建可負擔住宅的殷切希望，至少得再等12年，甚至22年了。

                  波士頓環球報出席採訪會議的記者會後表示，感覺像有一批人想要快刀斬亂麻的趕快通過租約。

           三月廿七日晚的中華公所董事大會出席者眾。(周菊子攝)

            當晚開到十點半才散會的這董事會，有不少公所董事提出質疑，也有董事辯駁。李奇舜問，中華公所最初提議租金每月二萬七千元，為什麼要自動降至二萬四千五百元。謝中之問，中華公所既然要談租約，為什麼不登報招標，讓更多人競標。余麗英問，要投票的租約，到底是每平方呎多少錢，這一租約為期十年，另加十年生約，其中首十年的每年加租率為1.5%，後十年為2%。但為什麼要現在就訂死增加比率，而不訂為視市價調等。謝雲鵬表示，他曾交給公所物業小組一份目前超市出租的市場行情比較，但未見物業小組有任何反應。謝中之補充表示，目前的超市租金市場行情為每平方呎可高達33元，但中華公所要求的條件，卻只約等於每平方呎20到22元左右。鄒國倫認為物業小組逾權，未經董事大會同意，擅訂每月租金。

中國超市東主方妙昆在續約提案通過後，開懷微笑。(周菊子攝)

梁添光、何遠光、黃國威等表示，公所討論此事已久，報章也曾做相關報導，坊間有意承租者應該早已知道(言下之意，公所不必另行登報招標)。梁添光並強調，既然開會議程中已說明，當晚將就此案進行投票表決，不必再多做討論，應逕行付諸表決。

公所主席黃光野和財政黃立輝還表示，雖然中國超市現有的租約還有兩年才到期，但喜露街50號的天花板漏水實在很厲害，停車場也很破爛，承租戶若要花大錢維修，提前要求續約，合乎情理。

中華公所在當晚發給董事們的競標案比價中指出，中國超市預計要花198,000元進行維修，約等於在十年間，每月要花1650元。

 27票比17票。喜露街50號未來12年無緣發展為可負擔住宅。(周菊子攝)

            紐英崙中華公所主席黃光野廿七日晚親自說明，他在今年一月份召開的中華公所董事大會中，已向公所董事們交待過，中國超市(C-Mart)租用喜露(Herald)街50號續約一事，將以五個步驟方式進行。

公所董事李奇舜在會中指中華公所處理中國超市續約案，
和當年處理大同村出售案，情況有相似處。(周菊子攝

            根據紐英崙中華公所在董事大會中派發的資料，中華公所物業小組在三月八日會中一致同意，並在三月十四日通知兩名競標人，公所有八項條件，包括(一)期望每月租金為27000元，(二)出租條件為承租者自行負擔承租地物業稅、保險費、公共區域維修費的「三淨約(triple net lease)」，(三)租約為期十年，另加兩段各為期五年的續約權，首十年每年加租1.5%，後十年，每年加租2%，(四)無維修免租期，(五)預付押金十萬元，(六)承租戶自行負責維修承租地，直至符合政府法定要由水平，(七)競標者公開其身份、財力背景，(八)後十年續約期間，雙方均可以六個月通知為期，提前結束租約。若是中華公所提出結束租約要求，承租者有權在整修完畢後，遷回原址的新零售範圍營業。

            除了租金部份，中華公所調整為每月24500元之外，其他條件都保留。

            五個步驟中，第一個步驟從中華公所於2011年九月八日收到中國超市的第一份續約提案開始算，接著2011年十二月八日，中華公所前一任職員在卸任前召開特別會議，向董事報告，物業小組委員會已開過四次會議，但無建議可提交給董事大會。第二個步驟從2011年十二十三日開始，物業小組評估續約提案，比較市價，之後物業小組委員會同意「還價(counter offer)」，並於2011年十二月三十日寄出還價內容。第三個步驟為協商，中華公所在2012年一月十五日收到中國超市遞交的第二份續約提案，一月十七日中華公所召開本年度第一次董事大會時，物業小組報告將繼續收集資料。二月二日時，物業小組同意就「還價」做協商，並再找另一份估價報告來比較。第四個步驟為審閱最後提案，並向董事大會建議通過初步協議。期間的二月十七日，中華公所收到中國超市遞交第三份續約提案，二月廿三日，中華公所收到劉啟祥遞交來一份提案，接著物業小組於三月十四日要求中國超市給出一個最後的競標價。三月廿日中華公所收到最後一份提案，三月廿二日，物業小組評估後投票通過。第五個步驟為董事大會審閱/通過該一建議合約，公所職員將和律師草擬租約，物業小組及董事大會通過，主席簽署租約。

            喜露街50號續約一事的進展，從去年九月起，看起來都是中華公所和中國超市之間的雙方你來我往協商。直到二月廿三日，劉啟祥遞交一份提案，整個續約和才好像有了競標的形式。但黃光野廿七日晚在董事大會中列出的提案內容比較，明顯的一面倒，仿如劉啟祥的提案純為襯托出中國超市提供的租約條件比較好，不僅劉啟祥提案的每月租金只有21000元，他還要求免租二個月，以做維修。在確定得標前，他還不願透露是代表那個人或公司競標。

            由於又稱SCM大樓的喜露街50號，日前在華埠社區議會中引發爭論，華埠社區議會並投票通過，將發信給麻州總檢察官辦公室，要求成立獨立監管機構來監督喜露街50號的租金收入，應存入SCM限制戶口，供將來發展可負擔住宅之用。華埠社區議會議員周樹昂、梅沛傑等人當晚都到會旁聽，全程出席。他倆都認為中華公所的開會情況，「很有意思」。

            紐英崙中華公所本年度的物業小組成員包括，當然召集人為公所英文書記陳國華，成員有余超群、陳文浩、雷景林(前任公所物業小組召集人)、黃國威、何遠光、伍侃滋、阮鴻燦、黃納斯。