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星期三, 4月 13, 2011

波士頓亞裔房東聚會互學熱情不減

波士頓亞裔房東會上週末的每月交流聚會,又創出席熱潮,可容五、六十人的會場座無虛席,甚至出現站位。該會創辦人丁樹仁及美洲銀行創辦人之一的劉伯岳透露,因應房東們的要求,考慮進昆市加辦一場聚會。
            波士頓亞裔房東會九日晚在麻省理工學院E-51號大樓舉辦的講座,分三個部份,潘樹仁講談了購屋須簽署地契、貸款文件,介紹屋主自行提供貸款的賺錢做法;劉伯岳解釋交換物業產權(wash)做法,讓各人保有所擁物業,房價下跌的帳面損失卻能用於抵繳稅款的好處。一、二名房東分享了他們買房投資心得。
            潘樹仁在會中解釋,一般購屋須需簽署兩份主要文件,一為地契,證明了買主從此擁有物業所有權,一為貸款文件(promissory note),這兩項文件都得在法院分別辦理登記。
            其中的貸款文件包括借多少錢,是固定或浮動利率,利率的百分比,還款年期等等。常常這份文件也註明銷售時到期(due on sale)的字句,意味著屋主出售物業前,需先還清所欠貸款等。
            丁樹仁指出,有心利用房價、利率差距來賺錢者,可行的做法之一是出售所擁物業時,由擁有物業者向購買者提供貸款,擁有物業者有機會利用購買者所付較高的購屋價及每月還款額,來付錢給當初自己買房子時提供貸款的銀行,並從中賺取差價。
            潘樹仁也說明,收到貸款贖回權遭取消(foreclosure)通知者,在銀行介入,沒收房屋,上市拍賣前,一般有至少三十天的時間,來嚐試解決問題。為避免拍賣價遠低於房屋的實際所值,損失更大起見,物業擁有者也可以考慮採用屋主自行提供貸款方式,藉由購屋者所繳交的每月還款,來向銀行繳交自己的每月還款,就可以避免房子被沒收拍賣的命運,甚至還賺點錢。
            由於這種做法,一般面對的是缺乏信用記錄,無法向銀行借到錢的購買人,不完全沒風險,最好找一批熟悉相關做法的律師、保險公司等一起來做這樣的交易。
            劉伯岳當晚十分熱心,把他自己當年的賺錢做法之一,掏出來和房東們分享。他說在房價下跌的市場環境中,擁有房價相似房屋者如果是朋友,或可以信得過的夥伴的話,就可以互售的交換方式,在帳面、文件上進行買賣,一個月以後再互相買回自己原本擁有的物業。以價值五十萬元的房子,現在只賣四十萬元來說,兩名從事這wash買賣者,各可享有十萬元的出售物業損失,報稅時就可抵繳十萬元的收入,對減少須繳稅總額來說,助益不小。
            劉伯岳當天也再談了利用信託來管理個人資產,確保未來子孫始終有筆救急金在的做法。他指出,藉著各種形式的信託、公司的層層互屬關連,甚至可以做到保障十二代以後的子孫。當然其中牽涉的法律文件,可能也會有幾疊之厚。
            當晚分享經驗的房東是一名三十餘歲,持F2證件在美居留的留學生太太。她透露自己以全職方式做房地產投資,每天關注市場出現了那些新房子,一有合適的就馬上出價。她曾試過,前一天晚上深夜看到上市的房子,她第二天一早出價,到中午賣主就接受了。目前她在牛頓市、劍橋市都在做買房子後,一邊維修,一邊出租賺錢的做法,這樣不但收來的房租足以付貸款的每月還款,房子修好後賣出去,再賺一筆。
            查詢波士頓亞裔房東會詳情,可洽潘樹仁617-834-4071
  
圖片說明:

            劉伯岳()、潘樹仁(左二)為亞裔房東們講解處理房屋物業的相關做法。(菊子攝)

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